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2012年05月27日 13:44

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(六)

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(六)
六、钉子户的制度意义 1、维权自救钉子户的制度意义

私有财产权对于现代社会具有重大意义,因为它是个人、家庭甚至整个社会乃以存在的基础,有关私有财产权的制度安排是整个社会的经济秩序和财产秩序的基础。在总体上,我国保护私人财产的制度和与之配套的法律法规都很不完善,这给公权侵犯私权留下了诸多后门。面对上述情况,除了专家学者针砭制度弊端、探索改革方向、政府自我完善制度以外,公众的维权自救行为对于制度进步具有重要意义,其中,那些杰出的维权人士往往具有标杆意义。

在房地产拆迁领域,那些利益受损最大、维权意识最强的拆迁户,往往成为特定个案的钉子户,而那些坚持市场定价原则并最后取得合理赔偿的钉子户更具有......

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2012年05月27日 13:36

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(五)

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(五)
五、房屋拆迁补偿制度的改革方向

虽然,我们可以从不同的角度去认识现行房屋拆迁补偿制度的缺陷,比如法律缺陷、制度缺陷、行政体制弊端、财政体制弊端,等等,但是,归根结底,这个制度的缺陷和弊端最终指向房屋拆迁评估价。正是房屋拆迁评估价大大低于真实的市场价格,造成了大量拆迁户的巨额财产损失,也正是人为大幅度压低房屋拆迁评估价,为“买卖土地”留下了巨大的利润空间,而正是这一巨大利益,诱使地方政府扮演了“恶政”角色,也迫使开发商扮演了“流氓”角色。因此,要彻底改革这个制度,就要从根本上解决房屋拆迁评估价显失公平的问题。为此,首先要从法律上、制度上确立房屋拆迁合理赔偿的基本原......

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2012年05月27日 13:29

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(四)

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(四)
四、拆迁补偿制度缺陷引出的恶果

房屋拆迁补偿制度的缺陷引出的恶果有三,一是迫使房地产开发商扮演“奸商+流氓”的角色,二是开发商“绑架”地方政府扮演“恶政”角色,三是造成了大量拆迁户的巨额财产损失,造成了人数众多的拆迁纠纷上访大军,严重危害了社会和谐稳定。

(一)开发商的房屋拆迁“策略”

由于拆迁双方利益冲突明显,开发商往往采取比较“策略”的办法处理房屋拆迁问题。(1)各个击破,即“先公房,再私房,再门面,把居民分成一片散沙,破坏其凝聚力”[1]。(2)先易后难,即利用强大的宣传攻势,先利诱、说服大多数散沙般的拆迁户,促其尽快拆迁,然......

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2012年05月27日 13:17

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(三)

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(三)
三、拆迁补偿制度缺陷背后的开发利益

勿容违言,房地产开发在法律上制度上存在显而易见重大缺陷的深层原因,在于地方政府及其官员在房地产开发中有着重大利益。在现实中,地方政府“经营城市”、“经营土地”的经济目的非常明确,而地方政府及其官员与开发商利益一致也显而易见。

地方政府在开发中的主要利益是巨额土地出让金。“经营城市”本质上就是通过征地卖地拆迁为地方财政谋取利益。巨额土地出让金成为许多地方的“第二财政收入”,在一些地区,土地出让金相关收入甚至“占到财政收入的50%以上”,“经营土地”因而被称为“土地财政”。

更有甚......

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2012年05月27日 13:10

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(二)

二、房屋拆迁补偿制度的缺陷

房屋拆迁评估价是房屋拆迁补偿的核心,房屋拆迁评估价显失公平的原因,显然应该从房屋拆迁补偿制度中去寻找。当我们深入研究这个制度以后,容易发现,在法律层面,我国房地产开发的法律框架存在明显缺陷,在制度层面,房屋拆迁评估价的形成机制也存在明显缺陷。

(一)现有法律框架的缺陷

在我国,房地产开发的法律框架包括《物权法》和房地产相关法律法规,它们是房屋拆迁补偿制度的基础,然而,这个基础存在明显缺陷。

1、《物权法》存在缺陷

《物权法》是规范财产关系的基本法,但我国的《物权法》却没有为有效约束地方政府和开发商的“不当获利”行为提供基本依据。我国《物权法》第......

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2012年05月27日 11:37

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(一)

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(一)
一、显失公平的房屋拆迁评估价

十多年来,新区开发和“旧城改造”[1]中的房屋拆迁已经演化成为一个最容易产生社会矛盾和剧烈冲突的领域,其中核心问题是拆迁补偿问题。由于现行法律法规不注重保护拆迁户[2]的私人财产权,现行房屋拆迁补偿制度存在严重缺陷,使得地方政府与开发商合谋,在房地产开发过程中低价征地,低价补偿,严重损害了大量拆迁户的合法权益,从而引发了大量纠纷和社会矛盾。 

1、“重庆最牛钉子户”

2007年3月,“一个已经被挖成大坑的工地中间,孤零零地伫立着一幢两层小楼,四周被挖成了20多米高的悬崖峭壁……”的报道及其照片在网上广泛流传,“重庆......

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2012年05月27日 11:25

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(大纲)

【导读】本研究报告最初完成于2009年9月,几经周折,几易其稿,最终还是未能在纸质出版物发表。近日再次得到落选通知,于是,不再谋求发表,转而交给网络,由公众评判。

本报告承袭笔者一贯的写作风格,以众多个案数据资料,剖析我们的制度缺陷,以公平、正义原则,寻求公正、合理的解决方案,并提出可能的改革路线图。(同样地,这样的政策建议,更多地是提供给未来的改革者,而不寄期望于当代。)

本研究报告全面梳理了我国新区开发、“旧城改造”和“经营城市”以来的房屋拆迁典型案例,全面分析了现行房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其法律和制度原因,分析了制度缺陷背后的房屋拆迁利益关系,全面描述了......

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2012年05月13日 16:26

真假农民合作社辨

【导读】区分鉴别真假农民合作社的办法其实很简单,这就是看它的经济利益格局如何设置,主要有两条:一是看它是不是按照我国《农民专业合作社法》的要求,将60%以上可分配利润以“二次返利”的形式返还给普通社员,并无偿为社员提供其它如技术、培训等服务。二是看它是不是“非营利经济组织”,如果合作社为“能人大户大股东”、龙头企业或各类公司等创办主体带来其独享利润,它就不是真正的农民合作社。真正的农民合作社应该是“非营利经济组织”,而假合作社都是“以盈利为目的”,仅仅这一点,它就原形毕露。

由我国《农民专业合作社法》所规定的农民合作社与1950年代的假合作社......

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