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房价崩盘后房奴会遭遇什么?——经济泡沫的致命性质(下)

李尚勇

(五)

对中国来说,日本1980年代末的经济泡沫极具借鉴意义。

战后,在美国扶持下,日本经济持续高速增长。到1980年代初,日本已经成为世界第二大经济体和最大债权国。

日本泡沫发端于1985年“广场协议”(该协议由日本与欧美5国签订,实际上就是美国对日本“剪羊毛”)所导致的日元迅速升值。在不到1年半的时间内,日元兑美元升值约60%。日元迅速升值造成的直接后果就是出口制造业业绩恶化。为了扶持出口制造业并扩大内需,日本政府采取“量化宽松”的货币政策,从1986年1月到1987年2月连续5次调低官方贴现率,并启动紧急财政政策刺激经济增长。但是,制造业实业不振,没法消受大量流动性(货币),这导致失去投资方向的资金大量流入股市房市,引发投机热潮。与此同时,因为日元升值,国际投机资本也大量进入日本市场,助推经济泡沫。

日本经济泡沫主要表现为股市泡沫和房地产泡沫,二者形成了紧密相关、交替攀升的局面。这一局面由全民炒股(相当多的企业和个人利用过剩资金和银行贷款炒股)和全民炒房(个人斥资购地、购房,然后再抵押贷款购地、买房、炒股)所推动。

1986年初到1989年底,日经指数从1.3万点狂飙到3.9万点(12月31日为38915.5点的最高峰),4年上涨3倍;1985年9月至1990年9月,日本市区地价指数上涨了约4倍(高宇:《导致日本股市泡沫的主要因素分析》)其中大阪地区商业用地价格猛涨了8(钟卫华:《日本房地产业产生泡沫的原因及教训》)。

经济泡沫的确会在短时期内增加社会财富(因为毕竟还是有短期真实的经济增长,如房地产相关产业增长),但它更主要的功能是重新分配财富。后者最后导致大部分人财富缩水,少部分人财富膨胀,甚至是极大膨胀。因此,在日本泡沫膨胀期,有很多人、人群,很多企业、企业集团、政治集团,当时都“很有钱”。

从数据上看,当年日本的经济实力达到了前所未有的高峰,国民个人存款也达到了历史最高。

1980年代末,在经济泡沫带来的泡沫财富的异样刺激下,日本有人叫嚷要买下整个美国,有极端人士还出版了诸如《日本可以说不》等在日本得到大量民众支持的书籍。(民族主义抬头)

由于当时日本股市和楼市如日中天,一些日本和世界经济学家甚至论证说,传统经济理论已经对日本不适用,日本正在创造新的经济规律。

日本房地产更是不可一世,据说,一个东京市的地价就可以买一个美国。日本商人在全世界都很牛,到哪儿都像阔佬逛菜市,想买什么就买什么。于是,日本人买下了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦,买下了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司,买下了加拿大的森林、澳洲铁矿,还有香港最贵的房子。

在泡沫膨胀期,日本人从战后拮据节俭的状态一下子进入了纸醉金迷的“新时代”:主流人群身穿昂贵名牌,端着天价红酒,高谈阔论,满嘴股票、房价、外汇、利率等时髦名词;商人在豪华餐厅、夜总会豪掷美元吃喝玩乐;商人、政要成群结队飞去泰国打高尔夫;日本国民则热衷于全球奢华旅行,所到之处,法国的LV手袋、阿玛尼的奢侈服装、高价红酒……,被他们抢购一空。

一直到1990年初,整个日本岛都沉迷在空前的繁荣和疯狂之中。人们坚信股价只涨不跌、地价只升不降,在共同打造的“股市神话”中,企业精英还盼着1990年股指继续冲高到4.2~4.8万点。

1990年2月,在日本政府被迫采取了一系列紧缩政策后,股价开始下跌。当年8月,日经指数跌破3万点,9月逼近2万点,1992年初几度跌停,并直逼1.5万点,几乎回到6年前的点位。股市泡沫就此破灭。

其实,早在1989年,日本政府便开始改变“量化宽松”的货币政策,在不到2年时间内,连续5次大幅度调高利率,把官方贴现率由2.5%(1989年5月31日)提高到6%(1990年8月30日)。银行的贷款平均利率也从5.8%上升到7.7%。

与此同时,日本按照“巴塞尔协议”(1988年7月通过),大幅度提高各商业银行自有资金的比例,使得日本各商业银行大规模缩减贷款规模,从而进一步压缩了进入房地产市场的资金。

1991年4月,日本又对各种金融机构用土地作担保的房地产贷款规模进行总量控制。1992年4月,日本开征地价税,这成了压垮房地产业的最后一根稻草。

在上述一系列政策,加上国际投机资本撤离和资本外逃的综合作用下,日本房地产泡沫破裂,并于1992年形成土崩瓦解之势。(钟卫华:《日本房地产业产生泡沫的原因及教训》)

因为房地产一落千丈,1990年还能买一个美国的东京,1993年竟然连一个纽约也买不起了。于是,日本企业纷纷从海外抽钱回国救急,不仅把洛克菲勒大楼半价卖回给美国人,还把自己的好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。

短短几年,日本经济“翻天”又“覆地”:“眼看他起朱(高)楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了”(清-孔尚任:《桃花扇•余韵•离亭宴带歇拍煞》)。

对日本人来说,当年泡沫财富从暴涨到破灭的“眩目变幻”不堪回首。它也因此而成为世界经济史上经济危机和金融灾难的最经典的案例、最惨痛的教训、最深刻的警示。

(六)

如果读者留心,应该可以在日本泡沫的疯狂表现中,看见今日中国之“影子”,尽管它若隐若现。

就是因为这个原因,最近几年,一些国内专家学者论证说,中国很可能正在重蹈日本的覆辙。国外有更多学者和金融经济大家也持这种看法,不过,国内主流话语均斥为“唱衰”。但问题是,中国目前房地产业的一些重要指标都惊人一致地指向日本泡沫的“临界状态”。(以下数据主要来自“北大”任文启等3人的《日本房地产泡沫时期的十个重要特征在当今中国的投影》一文,其它数据来源另外标明。)

(1)中国年房价租金比(相当于资产市盈率)超过50倍,其对应的年收益率为2%,这意味着需要50年才能收回投资。“历史证明,一项资产的市盈率超过50倍,其价格就到了崩溃的边缘”。

(2)中国年房价收入比超过10倍。“世界银行认为,合理的房价与收入之比是1:5,联合国的标准是1:3;目前在美国,这个比例是1:3,日本是1:4。1997年房地产泡沫破裂前的香港,房价收入比是1:11”。(由易居房地产研究院发布的《2015年度全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,在剔除“可售型保障性住房”数据后,全国35个大中城市房价收入比的平均值为10.2,其中,超过该均值的有12个城市,深圳、上海、北京分别为27.7、20.8、18.1。)美国调查公司统计,深圳的年房价收入比达到70倍。)

(3)北京土地总价值超过美国同期GDP的60%(2012年为61.6%)。1990年,日本东京土地的价格与全美土地价格相当,大约占美国同期GDP的63.3%。(而日本全国土地资产总额则为美国的4倍。)

(4)中国房地产总市值超过同期GDP的300%。正常情况下,例如美国,该数据稳定在90%左右(1940年代初到1970年代末)。而最近来自仲量联行(世界五大知名房地产咨询机构之一)的数据显示,中国目前房地产市场的总市值约为270万亿元人民币,约为GDP的400%,远高于美国(2006年占GDP的170%)和日本(1990年占GDP的200%)上次房地产危机年份的数据。(胡一帆:《中国房地产市场:繁荣还是泡沫》)

(5)中国已达到“人口红利”的峰值。花旗集团的分析师马特·金恩发现,所有国家房地产市场的峰值都与“逆抚养比”(即人口红利)的峰值有惊人的重合性。逆抚养比是社会抚养比的倒数,是一国劳动人口数量与14岁以下、65岁以上人口数量之比。美国、日本的“逆抚养比”分别在其房地产危机前达到峰值2.04和2.30。中国的“逆抚养比”在2015年前后触顶(约2.66)。(联合国:《世界人口前景(2010修订)》)

(6)中国人去境外抢购房地产。这主要是因为,在国内投资房地产尝到甜头的人们试图在境外房地产投资上复制自己的“成功经验”,于是就会出现去境外抢购房地产的奇观。根据“每日经济新闻”的消息,2016年这几个月,美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人热点移民、购房的国家,先后出台政策,旨在限制中国人移民、购房。前面讲过,在泡沫时期,日本人在欧美等国豪放投资房地产。

此外,其它一些定性指标也指向日本式泡沫“临界状态”。例如,中国的强征强拆迁以及涉及房地产的腐败行为盛行(日本也曾出现强买地强拆迁的情况)、房地产造就的大小富豪横空出世(通常情况下,房地产富豪只是昙花一现)、全国主要城市出现各种对房地产交易的被动或主动限制。

最后,中国实业不振、房地产异样繁荣达到“极至”。各行各业竞相投资房地产,国企竞相刷新“地王”记录,成为房地产泡沫进入“临界状态”的最显著特征。

世界经济在2008年金融危机后进入下行通道(前面说过,格林斯潘认为,当前全球经济的“根本问题是生产力增长已经停滞”),中国经济看起来好像独占鳌头,但实际上也早已进入下行通道(GDP增速和出口增速双双持续下跌),中国式产能过剩困扰着以制造业为首的实体经济。可以说,中国这些年出现的股市泡沫和房地产泡沫,就如同1980年代后期的日本一样,也是“实业不振导致失去投资方向的资金大量流入股市房市,引发投机热潮”所致。

虽然引发经济下行的原因有所不同,但是,日本1985年以后出现的“经济下行→货币宽松→实体经济失血→股市房市攀升→实体经济进一步失血”的恶性循环,像魔棒一样已经控制中国。这一恶性循环在经济发达地区尤为显著。

特别需要注意的是,与30年前相比,今日中国的炒股炒房者比当年的日本人能耐更大,因为,他们除了通过传统的银行信贷、融资融券或银行房贷加杠杆之外,还可以通过各类合法甚至非法融资公司、互联网P2P平台、众筹等影子银行金融渠道,进行“场外配资”加杠杆进入股市房市。当然,能耐越大,泡沫越甚。

目前,我们的泡沫正在坚定不移地走向“自组织临界状态”,但是没人知道,它何时破裂。不过,800年金融史尤其是最近100年的经济史显示,它一定是在“下一次”疯狂导致政策逆转从而触发“信心危机”之后,与你不期而遇。

这次——不会不一样!

(七)

泡沫破裂直接导致银行不良债权猛增,而银行(尤其是中小银行)破产、倒闭、兼并会引发金融业大洗牌。很快,金融业地震会传递到实体经济,大量企业关闭、破产,导致失业率迅速上升。随着大量中产阶级破产,中低收入人群的收入水平急剧下降,这导致国内消费不足,投资需求不振,从而形成新一轮经济萧条。

经济萧条→收入下降→消费不足→投资不振→经济萧条,这种恶性循环造成了日本长期经济低迷,1990年至今10多年了,仍然看不见出路何在。

泡沫破裂对于普通民众来说,后果很严重;对于涉足泡沫的炒股炒房者来说,后果更严重。

房价腰斩之后,对于贷款买房者(自住、炒房均如此)来说,最大的问题是,你房子(抵押物)的价值可能小于你欠银行的债务余额。这时,你有两个选择,或者提前归还部分贷款,或者补充抵押物,使其价值大于你欠银行的债务余额。否则,你的房子可能面临银行的查封、拍卖和清算。

《银行(住房)按揭抵押贷款合同范本》第24条:抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少,乙方应在30天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。(按揭实际上就是用自己购买的房子作抵押向银行贷款。)

目前网上(微信)流传的如下“案例”(笔者将其完善),在泡沫破裂后的确会发生:

杨先生201×年通过按揭买下一套时值100万的房子,首付30万,贷款70万(房款总额100万元由开发商拿走)。2年后,杨先生已偿还银行本金4万元,贷款余额66万元。此时,房价腰斩,这套房子的市场价跌至50万元。

此时,银行会对杨先生这样算账:当初借你70万,是因为你有价值不低于70万的房子作抵押;现在,房子仅值50万,再考虑到房子变现贬值风险,你的房子只能按40万元抵押;你还欠银行66万,所以,请补齐抵押不足的差额26万元。

杨先生只能选择:或者拿出26万现金,提前还贷;或者拿什么价值不少于26万的物件抵押给银行。

若杨先生当初首付用光了积蓄,而且家里也没什么价值26万的物件,那么,银行拍卖房子“没商量”。一般来说,拍卖价肯定比市场价要低。比如,市价50万的房子,拍卖了40万元。

最终结果是,杨先生不仅白交了首付,弄丢了房子,而且还欠了银行26万元。

面对上述情况,如果是购房自住者,且泡沫破裂前基本上属于“月光族”,那在银行查封拍卖清算前,趁早“断供”走人应该是最好的选择。问题只在于,他是否“走得脱”。

如果是贷款炒房者,特别是连环抵押贷款炒房者,那么显然,上述情况会令他破产,除了“断供”,将房子甩给银行外,他还会欠银行不菲贷款。这类人多半“走不脱”。

如果是购房自住者,且有办法“补齐抵押不足的差额26万元”,更重要的是,他的收入虽然减少但尚能负担房贷“月供”,那么,他是泡沫破裂后的幸运儿。不过,持续N多年的经济萧条,会使他的住房价值大幅度缩水。(唉!当初真不如租房,拿那30万元去提高生活质量。)

在国外,住宅属于不动产,购买住宅同时也就购买了住宅下面的土地,住宅持续缩水N多年后,也许只剩下土地还有价值。但在中国,住宅“悬浮”于地,本质上属于“动”产,在理论上,它可以无限缩水。

读者要注意的是,上述“案例”并没有显示“房价腰斩”后最糟糕的部分,因为,“市价50万的房子拍卖了40万元”只有在正常年份才有可能。泡沫破裂后,房价只所以崩溃,就是因为没人接盘(没有买家),所以,泡沫破裂后,银行一定会遭遇“无人参与拍卖”的窘境。

看看美国“次贷危机”后银行和房地产市场的惨状:

当年,在美国底特律市有一幢两层住宅,2006年11月(危机前夕)售价6.5万美元,2007年夏季房主“断供”后被放贷银行没收。此后,银行依次标价11000美元、4000美元、1美元,均无人问津。最后,由银行补贴买主1万美元后,终于以1美元卖出。

笔者当年曾在美国一“房地产协会”官网上看见,2008年8月14日标价的几幢二手房分别为,100美元、99美元、30美元、1美元。

真正“一地鸡毛”!

银行没法拍卖房子,对银行和按揭人都是灾上加灾,而银行往往因此而破产、倒闭。这正是从泡沫破裂到金融危机的传导机制。

忽悠低收入人群(穷人)按揭抵押贷款买房,这正是利令智昏的美国人当初做过、如今中国人正在做的蠢事。

(八)

尽管美、日泡沫破裂的后果都很严重,美国“次贷危机”引发了全球金融危机,日本经济则出现大倒退,从此一蹶不振,但是,两国都没有爆发大规模骚乱。这是因为,两国“藏富于民”的经济制度,保证了两国国民均拥有一定的财富基础,能够在严重经济萧条情况下保障自身的基本生活需要,这从根本上避免了经济大震荡所导致的大规模社会动荡。

但是,中国至今也没有建立起“藏富于民”的经济制度,这导致半数以上国民沦为“月光族”或“准月光族”,他们的基本生活需要往往依靠“当月”收入。尽管大多数国民在一生中的大部分岁月里都多多少少有一点想用于应急的储蓄,但长期、持续、累积的通货膨胀一点点地将他们的财富化于无形之中。想想看,你10年前的10万元、20年前的1万元,今天能够做什么?(2001年中国广义货币供应量M2为13.8万亿元,2016年9月末为151.6万亿元;截止到2015年末,货币增长了9倍,而GDP仅增长了5倍)事实上,泡沫破裂后非常时期的恶性通货膨胀,会很快将国民的不多储蓄吞噬殆尽。

在这种情况下,可能会有接近半数国民的基本生活需要将直接或间接依靠来自政府或准政府的当月收入,这意味着数亿人口的基本生活风险几乎全部压向政府。毫无疑问,这里的风险无穷大。

接下来的终极问题是,为什么我们中国至今没能建立起“藏富于民”的经济制度?

虽然这个问题千头万绪,但可以用资深经济学家吴敬琏的一句话概括,那就是,因为“我们长期按照苏联的方式发展,结果产生了很多问题”(吴敬琏:《一只手拼命发货币,另外一只手还想按住房价?》)。

苏联模式的核心是“计划经济+国家垄断”。虽然改革开放否定了计划经济,但国家垄断的主体部分被保留了下来,这包括但不限于国有企业和金融垄断。前者控制着经济命脉,后者决定着经济资源的分配。二者极大地压缩了民间经济的发展空间,而民间经济正是“藏富于民”经济制度的核心。

笔者在《人口困局》一书中对这一经济制度有如下表述:“现代市场经济‘藏富于民’的基本制度安排是:民间经济成为社会的主要经济形式;政府的财政收入只能来自税收,而税收需要通过立法程序批准;法律禁止政府涉足微观经济领域‘与民争利’,禁止政府‘自己养活自己’。‘政府只能花钱而不能挣钱’是现代市场经济的一条不可逾越的法律红线。”

可惜,出版社编辑删除了笔者给出的“民间经济”定义:

“本书定义的民间经济,与官方经济相对,它是由民间资本创办的经济形式,包括所谓民营经济、个体私营经济等。由官员及其亲属创办的经济体,本质上属于官僚资本,划归官方经济。”

很显然,只要坚持以“官方经济”为社会主要经济形式,“藏富于民”的经济制度便始终不能建立。

这对于需要承受经济泡沫破裂的人们来说,也许很不幸。

 

2016年10月22日

  

(友情提示:纸质媒体采用该文稿需要作者授权)

 

参考文献:

1、钟卫华:《日本房地产业产生泡沫的原因及教训》,《学术交流》,2012年第5期 。

2、任文启等:《日本房地产泡沫时期的十个重要特征在当今中国的投影》,《时代金融》,2015年第1期下旬刊。

3、胡一帆:《中国房地产市场:繁荣还是泡沫》,财新网/观点频道,2016年10月11日。

4、吴敬琏:《一只手拼命发货币,另外一只手还想按住房价?》,《中国企业家》,转引自中国改革论坛网,2016年10月18日。

5、李尚勇:《人口困局——中国能否承受人口之重》,中国经济出版社,2014年1月。

 

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