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房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(一)

一、显失公平的房屋拆迁评估价

十多年来,新区开发和“旧城改造”[1]中的房屋拆迁已经演化成为一个最容易产生社会矛盾和剧烈冲突的领域,其中核心问题是拆迁补偿问题。由于现行法律法规不注重保护拆迁户[2]的私人财产权,现行房屋拆迁补偿制度存在严重缺陷,使得地方政府与开发商合谋,在房地产开发过程中低价征地,低价补偿,严重损害了大量拆迁户的合法权益,从而引发了大量纠纷和社会矛盾。 

1、“重庆最牛钉子户”

 2007年3月,“一个已经被挖成大坑的工地中间,孤零零地伫立着一幢两层小楼,四周被挖成了20多米高的悬崖峭壁……”的报道及其照片在网上广泛流传,“重庆最牛钉子户”遂成海内外媒体追逐的热点。这是一个典型的房屋拆迁个案。

这幢两层小楼位于原重庆市九龙坡杨家坪鹤兴路17号,有219平方米,底楼经营酒楼,二楼住人。

2004年8月,该小楼所在的鹤兴路片区被列入”旧城改造”范围,由2家重庆本地房地产开发商进行开发。象其它“旧城改造”房屋拆迁一样,当地方房管部门公布该居民房屋的拆迁评估价以后,开发商与拆迁户的矛盾随之产生。

按照公布的评估价,该小楼的补偿价格分别是一楼门面18841元/平方米,二楼住房3785元/平方米。小楼房主认为这个评估价与该地区同地段刚建成的门面和住房的售价相差悬殊。当时,鹤兴路是杨家坪最繁华的商业中心,同地段(杨家坪)临街门面的售价在5~10万元/平方米。而开发商则认为,公布的评估价格已经超出了他们的预料,因为几年前开发附近杨家坪步行街时,补偿价格仅仅是商户6000元/平方米、住户1500元/平方米。

面对过于低估的补偿价格,小楼房主一开始就比较策略地提出“在原房屋所在地安置”的要求,“一楼还一楼,二楼还二楼,朝向不变”。从2004年拆迁开始到2007年初,尽管除他们以外的拆迁户都被各个击破,先后搬迁,但小楼房主始终与开发商周旋,并坚持不在拆迁补偿安置协议上签字。据说,其间开发商曾将补偿总额提高到350万元,比该楼的评估总额高出41.7%,也没有达成协议。

2007年1月11日,地方房管理部门根据开发商提出的裁决申请,下达了支持拆迁的行政裁决书,2月1日又向法院提出强制拆迁的申请。3月19日,地方基层法院下达裁定书,责令小楼房主于3月22日前自行搬迁,逾期将强制拆迁。

3月21日下午,小楼房主爬上陡坡,进入房内,把一面国旗和一条写有“公民的合法的私有财产不受侵犯!”的横幅挂在楼顶,并对记者表示,“要用生命捍卫我们的合法私有财产!”

3月23日,法院并未强制拆迁,而小楼房主则仍然坚守在他那孤岛式的小楼里。至此,各类媒体的介入达到高潮,“重庆最牛钉子户”终于炼成。[3]

3月26日地方基层法院又责令小楼房主在3月29日前自行搬迁;3月30日,法院发布公告,再次责令房主在4月10日前自动搬迁,否则将依法强拆。此间,小楼房主依然坚守在楼里,与开发商和地方法院等部门形成对峙。

4月2日,事情出现转机。据媒体报道,小楼房主与开发商达成和解[4],他们最终同意接受300多万元的异地安置房和100多万元的补偿款,并同意拆迁[5]。该补偿数额比当初的评估补偿总额高出1倍多。

“重庆最牛钉子户”最终以“喜剧”收场,主要应该归功于海内外媒体,他们的及时介入并追踪报道无疑有利于该个案得到合理解决。然而,对于广大拆迁户来说,这是可遇而不可求的事情。因为,更多的拆迁个案,即使有媒体介入,也是以“悲剧”收场。

2、拆迁评估价与市场价格的巨大差异

在“重庆最牛钉子户”个案中,房屋拆迁评估价被人为严重低估而大幅度偏离市场价格,这是引发拆迁纠纷的主要原因。纵观缤纷杂乱的拆迁个案,不难发现,引发纠纷的终极原因,都是房屋拆迁评估价大大低于真实的市场价格。

“表1”根据近几年由媒体披露且影响较大的房屋拆迁纠纷个案整理。从表中可以清楚地看到房屋拆迁评估价与类似地段同期商品房价格的巨大差异。

(未完待续)

(欢迎你继续关注“房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向”后续内容)
 


[1]“旧城改造”的本意是改造和更新老城区居民的住房和生活环境,但不少地方政府却打着“旧城改造”的幌子,进行商业性开发,即所谓“经营城市、经营土地”,结果,相当多的原住居民在蒙受重大财产损失后,被“旧城改造”逼出了原居住地,被迫迁往边远城区。由于地方政府已经滥用了旧城改造概念,本文只能将该概念打上引号。

[2]拆迁户是指因为地方政府新区开发和“旧城改造”而需要从开发(改造)区域临时或永久搬迁出去的原住户。在有关房屋拆迁的法律文件中,本文定义的拆迁户被称为“被拆迁人”,而地方政府机构和开发商则作为工程项目的主体,被称为“拆迁人”。

[3]记者袁小兵:《“最牛钉子户”是怎样练成的》,《南方都市报》,2007年3月23日,转引自:南方报业网。

[4]记者张桂林:《重庆“最牛”“钉子户”与开发商已达成和解》,新华网/房产频道/房闻/滚动,2007年4月3日。

[5]记者李和裕:《2007,大家都在谈的楼市流行语,10史上最牛钉子户》,《上海证券报 》,2007年12月21日,C10版。



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