六、钉子户的制度意义

1、维权自救钉子户的制度意义

私有财产权对于现代社会具有重大意义，因为它是个人、家庭甚至整个社会乃以存在的基础，有关私有财产权的制度安排是整个社会的经济秩序和财产秩序的基础。在总体上，我国保护私人财产的制度和与之配套的法律法规都很不完善，这给公权侵犯私权留下了诸多后门。面对上述情况，除了专家学者针砭制度弊端、探索改革方向、政府自我完善制度以外，公众的维权自救行为对于制度进步具有重要意义，其中，那些杰出的维权人士往往具有标杆意义。

在房地产拆迁领域，那些利益受损最大、维权意识最强的拆迁户，往往成为特定个案的钉子户，而那些坚持市场定价原则并最后取得合理赔偿的钉子户更具有积极的制度意义。

例如，经过了2年多的周旋和10多天的强烈对峙，倍受海内外媒体广泛关注的“重庆最牛钉子户”最后得到的赔偿总额比当初评估补偿总额高出1倍多[1]，基本满足本文所述“房屋拆迁合理赔偿的两条基本原则”。

具有相同制度意义的维权个案是“深圳钉子户”，该个案的制度价值在于，它以异常曲折的方式清楚地显示了合理赔偿价格的形成过程：

2006年深圳市规划建设“蔡屋围金融中心”，该市的黄金地段罗湖区蔡屋围老街坊遂成拆迁对象。老街坊12号是一幢6层住宅独立楼房，面积近800平方米。由评估机构出具的拆迁评估价仅为4098元∕平方米。后来开发商将补偿价格提高到6500元，但房主认为与周边1.6～1.8万元的房价没法比。即使经常遭遇停水停电，房主仍拒绝搬迁。在周围386户原住居民已拆迁完毕后，该6层楼房仍然孤零零地矗立在一片空地中（同一地区还有另外2幢小楼也未拆迁）。

2007年3月22日，房主接到地方房管部门的行政裁决书，该裁决支持开发商6500元的补偿价格，同时要求房主自裁决书下达之日起20日内搬出楼房。3月29日，房主在网络上发表博文，披露自己的遭遇，并自称“深圳钉子户”。

按照裁决价格计算，该幢楼房的补偿总额约574万元，而房主当时提出的补偿总额约934万元（约12000元∕平方米），相差悬殊。但随着夫妇两人与开发商的谈判对峙，深圳房价开始飙升。房主提出的补偿总额一度上涨至1400万元左右。

有意思的是，在行政裁决支持开发商6500元的补偿价格的同时，开发商已将拆迁补偿价格提高到了9000元∕平方米。

随后，该拆迁补偿纠纷进入司法程序。地方房管部门同期提出了强拆申请。

就在强拆悲剧好像不可避免的时候，转机出现了。2007年9月21日，在基层法院的多次调解下，房主与开发商终于达成一致意见，双方签订了补偿协议。协议显示，该房主获得补偿总额1258万余元，补偿价格接近同地段同类房屋1.6万元∕平方米的市场价格。[2]

“深圳钉子户”的制度意义有三，（1）拆迁户在拆迁双方力量对比悬殊、拆迁评估价低于合理价格70%以上的情况下，始终要求按周边市场价格补偿，客观上坚守了房屋拆迁合理赔偿的两条基本原则。（2）拆迁户与开发商的价格博弈，是在一个畸形的制度背景下展开的，但这毕竟是合理价格形成必不可少的讨价还价过程，尽管这个过程异常的曲折惊险。（3）基层法院的合理调解对最后解决拆迁纠纷发挥了积极作用，而这一合理调解的基本依据，客观上正是本文所阐述的房屋拆迁合理赔偿的两条基本原则，即保障拆迁户拆迁前后利益不变，拆迁户能够分享房地产开发的升值利益。

2、“漫天要价”钉子户的成因与治理

不过，并不是所有的钉子户都具有上述积极的制度意义，“漫天要价”的钉子户就应该除外。

在目前拆迁制度存在严重缺陷的背景下，出现“漫天要价”的钉子户不足为怪。甚至可以说，它是“以暴制暴”、“以恶制恶”的产物。当显失公平的拆迁评估价走拆迁补偿的极端低价之路时，作为另一个极端，有些钉子户自然有理由“漫天要价”，并在开发商拆迁策略的“软肋”中寻求超额利益。

所以，从根本上说，治理“漫天要价”的钉子户，首先需要按照房屋拆迁合理赔偿的基本原则改革现有房屋拆迁补偿制度。如此一来，钉子户“漫天要价”就会失去“底气”，失去社会同情。其次，如果确立了房屋拆迁合理赔偿制度，政府就可能从房地产开发的利益“旋涡”中解脱出来，司法公正亦可期，在这种情况下，通过法治手段治理“漫天要价”就有了制度基础。

反之，在没有改革现行房屋拆迁补偿制度的条件下，如果试图通过某种行政手段治理“漫天要价”，那就可能上演升级版的“以暴制暴”悲剧，并殃及“池鱼”。

2009年9月16日初稿
2010年1月28日二稿
2010年9月18日三稿
2011年1月26日四稿