四、“大馅饼”摧生出荒诞的房地产泡沫

鄂尔多斯这只“麻雀”[1]最荒谬的是房地产泡沫，而这一罕见泡沫也是由它的体制性质决定的。

1、荒诞的房地产泡沫

据鄂尔多斯的官方资料，康巴什新区一期规划建设面积32平方公里，计划居住100万人，但新区常住人口仅3万人。[2]

康巴什是一座建立在沙漠上的豪华新城。有人描述说，康巴什新城，恢宏的构思，大气的布局，典雅的雕塑，现代的楼群，宽敞的马路，辽阔的广场，当然，还有令人窒息的寂静。记者拍摄的照片显示，康巴什的一条条街道、一片片住宅区，几乎空无一人。

的确，两三万人散落在32平方公里的钢筋水泥丛林里，不难想象那是一个什么场景。

最早披露康巴什荒诞房地产泡沫的是美国《时代》周刊，它写道，“康巴什的基础设施一应俱全，有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场，中产阶级式的复式公寓和别墅将成片的小区塞得满满当当，但现在的问题是，原本用来安置100万人口的康巴什却很少有人入住”；“只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者”。它随文配发了一组14张“有城无人”的照片，其标题是“Ordos, China: A Modern Ghost Town”（鄂尔多斯，中国的现代鬼镇）。[3]

实际上，鄂尔多斯是典型的内陆沙漠气候，“48％是沙漠，29％是荒漠草原，19％是水土流失严重的丘陵沟壑，风多沙大，干旱少雨”[4]，严重缺水。据鄂尔多斯官方数据，康巴什新区年均降雨量360毫米；年最高气温34℃，最低气温-31.4℃，年平均气温6.1℃；地下水位埋藏较深。[5]依其地理气候条件，康巴什既不适宜大规模集中居住，也不适宜大规模工业聚集。在黄河供水本已相当紧张的情况下，指望“引黄济康”恐怕最终也只能是一个良好愿望。

中国地质调查局对鄂尔多斯盆地的最新评价是，“由于这里降水稀少，蒸发强烈，植被稀疏，导致大部分地区荒漠化和水土流失严重，生态环境脆弱，城市和工农业供水十分紧张，许多地区人畜饮水无法保证”。[6]

在体制方面，不仅康巴什，就是整个鄂尔多斯都没有创新，中小微民间经济没有发育，外来就业人口并没有多大生存空间。

显然，无论鄂尔多斯如何主观“打造”，不仅整个鄂尔多斯，就是富丽堂皇的豪华康巴什也很难吸引外地人口成规模入住。因此，不仅康巴什，就是整个鄂尔多斯的房地产开发都只能主要由康巴什及鄂尔多斯本地人消化。

根据鄂尔多斯官方数据，该市2003～2011年房地产开发施工面积约1.1亿平方米[7]（见“图6”），该市2011年常住人口约200万人，按一户3人、一套商品房100平方米计算，上述房地产开发规模相当于鄂尔多斯全市户均1.6套商品房。若考虑收入结构，假定有能力购房的家庭（全部高收入家庭和中高收入家庭）占全市家庭总数的1/3，则该市房地产开发规模就相当于这些家庭户均5套商品房。

鄂尔多斯的这一荒诞房地产泡沫究竟是怎样形成的？这一荒诞泡沫背后有怎样的体制背景？这是笔者下面将要回答的问题。

2、推高房地产泡沫的四大主力

2005年，就在鄂尔多斯品尝“大馅饼”、增大投资、做大地方GDP的时候，它迎来了房价普涨的第二个历史性机遇。

根据鄂尔多斯住房交易组委会官员提供的数据和记者调查的数据归纳，2005～2010年，鄂尔多斯每平方米房价轨迹大致如下：1000元、1800元、3000～5000元、4000元、7000～8000元、8000～10000元。（见“图7”）2010年，高档住宅售价高达1.5～2.2万元/平方米。[8]

在房价暴涨的背景下，鄂尔多斯的房地产投资呈现直线上升的态势。在2005～2011年的7年里，该市房地产投资增长了76.33倍，年均增长86.1%。（见“图8”）

实际上，地方商品房价格和房地产投资的迅速上升是多种社会力量共同推动的结果。

首先，地方政府刻意制造土地稀缺，再通过貌似公平的招拍挂方式出让土地，人为推高地价，从中获取巨额土地收益，这是商品房价格暴涨的主要推手。当然，地方政府的新区规划及其基础设施的巨额投资也极大地带动了地价快速上涨。鄂尔多斯历年的《统计公报》均没有公布该市土地出让金的情况，但它应该与全国土地出让金的增长趋势大体一致。（见“图9”，“2003～2011年全国土地出让金增长趋势图”）

其次，政府的各类房地产相关税费也在推高房价。一位担任全国政协委员的开发商老总披露，“房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，最终也转嫁给了消费者”。[9]

第三，房地产开发商的暴利也是高房价的推手。在比较规范的市场经济国家，行业竞争都比较充分，因而会形成马克思所说的社会平均利润；社会平均利润决定了行业平均利润，从而也决定了该行业的企业利润水平。一般地说，由此决定的企业利润水平在5%上下[10]，世界主要的市场经济国家均如此。当然，如果企业掌握了领先于行业的先进技术，它可以获得高于5%的超额利润。

在官商一体和官商勾结的情况下，我国房地产企业的暴利不仅远远高于国际上5%的平均利润水平，而且也远远高于那些凭技术专利而享有超额利润的盈利水平。

另一方面，我国房地产相关制度安排也为开发商推高房价，牟取暴利提供了方便。例如，开发商的商品房定价权几乎不受约束。他们可以使用各种“惜售”花招，制造“房价将不断上涨”的市场预期，利用消费者信息不对称的劣势和生怕错过购买机会的心理，不失时机地一再推高房价。

第四，房地产投机是高房价的直接推动力。无容置疑，鄂尔多斯那些“大馅饼”的直接受益人（当地人称之为“资源富人”或“能源富人”），基本上都成为该市的房地产投机人。这其中自然包括那些通过黑色和灰色收入分享“大馅饼”的体制内“富人”。

决定房产投机购买力的因素主要不是价格因素，而是房产未来的升值空间，所以，在房价上行期，人们往往是越涨越买。另一方面，房产投机人大多会寻找房价的区域“洼地”并填平它，其结果最终拉高整个城市的平均房价。

此外，体制内的那些高收入家庭对该市的高房价也有重要“贡献”。他们在住房消费之外，为了资金保值也大量购房。“本地人有几套房子很正常”[11]。

可见，即期房价越高→下期房价预期越高→地方政府的地价更高→开发商预期利润也更高→房产投机者的预期利润和实际出价也更高→下期房价实际更高→再下期房价预期更高，由此形成恶性循环，直到整个游戏的某个脆弱环节突然“断裂”，例如，房产投机者开始怀疑下期高房价的真实性，银行开始怀疑开发商的还贷能力并担心自己的资金安全，政府开始担心“泡沫”破裂，或者开发商的资金链意外断裂，等等。

在此基础上，鄂尔多斯有所“创新”。

3、鄂市房地产泡沫的金融推手

金融是鄂尔多斯房地产泡沫的第五大推手，这包括正规金融、民间金融和高利贷。

我国房地产开发制度非常“贴心”地为开发商准备了多种金融工具，从而塑造出房地产业高度依赖金融的特质。

比如，我国商品房预售制度就是为房地产业预售融资准备的。在这种制度安排下，开发商通过预售商品房即可获得大量资金（极端情况下，仅有商品房图纸即可卖房），这一方面将自己的开发风险转嫁给了消费者，另一方面又为即期开发，乃至下一步滚动开发准备了资金。

有了预售融资方式，又有银行贷款、信托投资等金融工具，开发商真正需要自筹的资金比例很小，这非常有利于他们滚动开发，做大房地产开发规模。并且，滚动开发的链条越长，开发规模越大，开发商融资越容易，融资比例越高，自己的开发风险也越小。最后若资金链断裂，开发商损失的仅仅是利润。烂帐是银行的，烂尾楼是购房者的，利润永远是开发商的。

但是，对于鄂尔多斯而言，上述能够吹大全国房地产泡沫的开发模式显然不够。

这主要有两个原因，一是鄂尔多斯的金融业发育远远赶不上其经济的粗放式超常规发展。这与官方垄断金融密切相关。作为一个地级市，几家国有银行在鄂尔多斯只能开设分支机构，其贷款额度及审批权限都极为有限；非国有金融机构很难向地级市延申，民间金融在官方金融垄断的条件下难以合法化、正规化。因此，房地产企业很难在这里得到金融满足。

二是鄂尔多斯没有借“大馅饼”有利时机进行体制创新，没有大力发展中小微民间经济，所以，从“大馅饼”中分流出来的各“色”民间资金缺乏健康的投资渠道，只能选择“钱生钱”。

于是，民间借贷大量进入鄂尔多斯的房地产开发领域，并迅速转化为高利贷。

早在2001年煤矿兴起时期，鄂尔多斯的民间借贷就开始发芽，部分当地人将自己的积蓄投给了煤老板，以享受高利率。

2003年之后，一方面，煤价高涨、煤产量激增，迅速为煤炭相关利益人群积累了原始资本，这些资本一部分留在煤炭行业进一步扩大开采规模，一部分涌入房地产业追逐高回报。另一方面，被地方政府利用整合、技改和煤改等手段挤出煤炭行业的那部分民间资本，也进入了房地产行业。

2006年，随着房价“发力”，鄂尔多斯的炒房队伍迅速扩大。当地一家投资集团公司的高管回忆说，“那时大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，而且好多人都是一口气买好几套”。[12]

到2007年，高利贷开始渗透到鄂尔多斯的整个高收入阶层，这包括分享到“大馅饼”的体制内职工家庭和居民家庭。在先期高利贷获利丰厚的影响下，这一人群的绝大多数家庭都涉足高利贷。随后，同样的示范效益，将相当多的中等收入家庭也挟裹其中。

在表面上，鄂尔多斯的高利贷还比较“正规”，人们“把手里的闲散资金放入典当行或投资公司，然后按月、按季度或者按年领取利息。月息普遍为2分（即月息2%，年息24%），高的甚至达到2分5厘，典当行则用约3分的月息再把这些资金放出去”；“仅在鄂尔多斯西街，短短几百米就有3家典当行”。[13]

但实际上，高利贷无比凶险。“鄂尔多斯民间融资成本大约在月息2.5%左右，而借贷成本一般则在月息3%，最高甚至可达月息4%～5%的高位”[14]。最初，高利贷直接借给开发商，后来高利贷“产业”做大以后，就出现了中间人，几经转手，“有的月息高达8分（即月息8%，年息96%）”[15]。

高利贷的高回报也吸引了鄂尔多斯周边如山西、陕西、包头、呼和浩特等地的民间资本，甚至北京、温州的热钱也向那里流动。[16]

在房地产行业内部，所有不能通过正规金融渠道得到金融满足的企业，都通过高利贷融资，并形成“一条融资的套路”，“几乎较大的企业集团下都有一个负责民间融资的部门，一般是财务部，有的也叫融资部，由几名财务负责四处联络客户，财务一般会发动自己所有的亲戚朋友，亲戚介绍朋友，朋友介绍亲戚，如此形成一个融资网”。[17]

对于绝大多数中小房地产企业来说，从正规金融机构获得金融满足完全不可能，于是，利用民间资金成为它们的共同选择。

据上述投资公司高管披露，“一个房地产项目通常40%到50%的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘的所有资金都来自民间”。[18]

住建部政策研究中心的一份调研报告显示，在鄂尔多斯，房地产开发的资金主要来自民间借贷，而非传统的银行。截至2011年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅有59.7亿元，仅占该市房地产投资总规模的16.55%。[19]

长期关注鄂尔多斯经济的学者亦证实，“开发房地产的资金来源，80%依赖的不是银行信贷资金，而是当地极其活跃的民间借贷市场。一般城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%，但鄂尔多斯2010年末全市金融机构各项贷款余额只有同期GDP的50%”。[20]

可见，主要由高利贷吹大房地产泡沫，这成为鄂尔多斯房地产泡沫最为荒谬的“特色”。

令人不可思议的是，自始至终，鄂尔多斯都全然不顾民间借贷转化为高利贷的高度危险性，甚至到了2009年9月，该市还在一如既往地要求基层政府“充分发挥财政资金的引导作用，鼓励和吸纳社会各方面资金参与城镇建设”。当年，该市“协调”中国银行、国家开发银行等金融机构，获得420亿元授信额度，并落实161亿元，从而“激活民间资本390.7亿元，占投资总额的54.9%”。[21]

不过，这一比例实际上低于2006～2011年该市民间投资占全社会固定资产投资的平均比例59.52%。[22]

曾深入调查过鄂尔多斯情况的一位金融分析师一针见血地指出，“在鄂尔多斯，整个财富的发动机是煤炭，而房地产是财富的储蓄罐，中间环节则是靠高利贷支撑着”。[23]

4、房地产泡沫破裂

2010年，鄂尔多斯非高档商品房售价已高达8000～10000元/平方米，高档住宅售价突破2万元/平方米大关，逼近北京、上海等一线城市房价。高房价已经到顶，泡沫已至极限。

2009年，中央政府的房地产调控政策开始转向。2010年，业内称之为“第二波房地产调控”的一系列调控政策相继出台，这包括当年4月的限贷、停贷政策，9月的限购政策，10月份进入新一轮加息周期，以及2011年1月出台“新国八条”组合拳。

上述房地产调控政策一方面导致银行信贷紧缩，另一方面引发商品房销售低迷。在此情形下，房价停涨、楼盘滞销、高利贷收缩，开发商资金链吃紧甚至断裂，高利贷利息停付，高利贷利益链条断裂。鄂尔多斯的高利贷危机爆发。

2011年9月，一位背负2.63亿元高利贷（月息3%，每月需付利息789万元）的房地产老板自杀[24]，这是鄂尔多斯高利贷危机和房地产泡沫破裂的标志性事件。

但蹊跷的是，鄂尔多斯的房地产市场并没有因此而立即崩盘。有记者当时走访了几个在售楼盘，其售价仍然高过万元，只不过无人问津而已。[25]这凸现出鄂尔多斯房地产泡沫破裂的又一个“特色”，即有价无市。

据楼盘销售人员介绍，该市商品房“大部分是本地人购买”，且基本上都是投资和投机性购房。[26]有数据显示，该市二手房交易及其中介都非常稀少，“鄂尔多斯人对当地房地产的投资几乎没有退出的途径”。[27]因此，当高利贷危机爆发、楼市灾难来临之际，鄂尔多斯的应急反应只是“呆”了。没有人能够成功地低价抛售，“鄂尔多斯成交量几乎为零”[28]。

不过，鄂尔多斯的房地产开发立刻就停滞了。

据官方数据，2010、2011年，鄂尔多斯房地产开发施工面积分别为3140和4122万平方米，但竣工面积仅分别为138和60万平方米，竣工与施工面积之比分别低至0.044和0.015。（见“图6”）

据当地人介绍，“从去年（2011年）10月份开始，这些（在建楼盘）工程就再也没有动过”。

记者描述说，“2012年8月的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者”。有开发商坦言，“80%以上的建设项目都已经停了”，“（这些项目）背后的民间高利贷已经让债务翻番了”。[29]

大量民间资本被套牢，绝大多数债权人极有可能血本无归。

五、鄂尔多斯个案的制度意义

1、地方体制的弊端

鄂尔多斯个案的制度意义在于，它昭示了目前过渡体制及其落后发展模式的制度弊端和未来发展后果，虽然鄂尔多斯个案过于极端、荒谬，但是它所彰显的制度风险不能不令我们高度警惕。鄂尔多斯的房地产泡沫，在很大程度上是我们这个过渡体制及其地方体制的必然产物，而鄂尔多斯房地产泡沫的破灭，在很大程度上是我们地方体制造城神话破灭的预演。

以鄂尔多斯为代表的地方体制的弊端在于，（1）它通过国家垄断经济资源（如土地、金融和矿产资源），通过官方或官商合作垄断重要和主要行业，同时介入所有盈利行业，最终目的是为了增加地方财政收入，“自己养活自己”；（2）在这种地方体制下，真正留给民间的经济活动空间非常狭小，且一般都是那些发展空间非常有限的薄利和微利行业；（3）这种体制造成的最终结果是，官方“有钱”，但民众“挣不到钱”，不仅民间，甚至体制内职工手中的余钱也找不到投资渠道，无法保值增殖。整个社会缺乏“藏富于民”的制度安排。

在宏观，民间财富的多寡去留几乎尽在国家宏观掌控之中，例如，放松经济控制可以增加民间财富，而持续的通货膨胀即可拿走这些财富。

上述体制弊端的最大问题是，它只能造成“国富民不富”的局面，并且，政府在道义上始终背负着“富民”重任而不得解脱。

2、“藏富于民”的制度安排

与上述体制相反，现代市场经济“藏富于民”的制度安排棋高一着，即，政府通过培养市场、发展市场、保护市场来谋取财政收入，法律禁止政府涉足微观领域，禁止政府“与民争利”， 禁止政府“自己养活自己”。“政府只能花钱而不能挣钱”是现代市场经济国家一条不可逾越的法律红线。

限于篇幅，笔者用一个“寓言故事”来说明“藏富于民”的深刻道理，并结束本文。[30]

话说有A、B二位先生各雇10个矿工开矿，并且都赚回来100元。二位先生面对矿工却有不同的选择。

A先生给他的10个矿工每人1块钱，这1块钱仅够解决矿工的温饱。他将剩下的90元揣进自己口袋。于是，他逐渐富裕起来，但他的矿工却很穷。

B先生不这样，他给他的10个矿工每人5块钱，他只剩下50元。最初，他没有A先生富裕，但他的慷慨引起了如下一系列经济后果：

由于每个矿工花1块钱就够温饱，所以他们剩下了4块钱，他们可以拿这些钱去买较好的衣服、鞋、水果、VCD……，于是，B先生多了一个投资机会，他在社区开了商场，卖衣服、鞋、水果、VCD……，随后，开始有人投资制衣厂、鞋厂、电器厂……，甚至有矿工利用积蓄开了小商铺、小作坊……

B先生最聪明的做法是，他为商场招聘了10个女售货员。不久，这10个女人陆续与10个矿工结婚，之后，10个婴儿陆续出生，于是，这个社区多了卖婴儿用品的商场，同时也增加了婴儿和儿童用品制造厂。

很快，B先生发现，他们社区有了房地产开发，因为，矿工和他的老婆孩子需要住房，而且，他们都可以用积蓄买下住房。

有了住房，便需要家具，于是……

当B先生第一步给每个矿工5块钱以后，他发现，他所在地区的经济因此而活跃起来。

最后，B先生的矿挖完了，但是，这个社会经济已经慢慢成长起来，并能够自我发展。

这就是欧美等世界主要国家“藏富于民”的经济增长模式，即国家有钱、社会富裕，是因为老百姓有钱，国家的强盛建立在民富的基础上。老百姓有钱消费，社会经济增长获得了永续不衰的内生动力。

再来看看那位自以为精明的A先生，他给每个矿工1块钱，仅够温饱。

A先生也开了一个大商场，但少人光顾，只能关门。

其他人的生意也一样冷清、萧条，因为缺乏购买力、缺乏人气。

金矿挖完后，他的10个矿工立刻失业，并出现严重的生存、就业、治安等社会问题。

A先生不得已，掏出几百块钱去搞基础设施建设，比如修路、修广场，GDP上升了，10个矿工又就业了，但还是只拿仅够温饱的1块钱。

基建搞完后，这10个矿工又失业了。最终，他们没钱消费，没钱看病，没钱养老，只有离开这个地方。

A先生站在空荡荡的豪华广场上，看着建设得漂漂亮亮的街道、楼房，摸着口袋里的那些钱，无可奈何。最后，他也决定“出国”、“移民”，去B先生那里生活。

显然，没有民富的“国富”缺乏根基，不可持续。

2012年9月29日